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41%











1151







0.9



0.8







2014年7月15日

1.1





1





一線

蘇州



829



1.2

城市

6月供求比



2014年7月28日





溫州

海口









貴陽













22.5

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-01/10222845838.shtml

  二線城市最積極，三四線相對活躍。4個一線限購城市，目前均未松動限購；31個二線限購城市中，逾半已經放松或取消限購；相比之下，11個三四線限購城市中，逾1/3已放松或取消限購，明文取消的有1個。由於本身限購力度就不大，三四線城市對取消/松綁限購的熱情相對較低。

1.3







1134









-9%

  上海







南寧

6.3

1.4

138%



6月底存量(萬平米)



無錫





1.3











0.9

1.1



13.7









三線

26%





292

消化周期(月)

徐州



2014年7月25日

  臺州







2014年7月30日





同比



城市





1.1





599





43%

15.6









2788



1.4





沈陽



2014年7月21日

蘇州









697





2014年7月22日













2014年7月15日

-9%

36%

內容來自sina新聞











數據來源：CRIC調研









  西寧







近半城市限購松綁 全面放開指日可待





二線



4.1





存量

1.1





2



明文或暗松限購時間

2013年供求比

296











33.1

1.5







長春







41%

同比



  同時，盡管傳言和猜測不斷，但我們認為，一線城市北京、上海、廣州和深圳近期要松綁限購的可能性不大。



















































27.3







-14%





65%









南京

42%





102%

表2：部分已放松/取消限購城市的供求比和庫存消化周期







1.1







58%



2014年7月28日





二線



供求比

  廣州



庫存消化周期

35%



  北京

2014年7月21日





-6%

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0.9





寧波

2014年7月28日

  對於下一步哪些城市也會加入這個行列，我們有以下的判斷：







  自6月29日呼和浩特首先發文取消限購以來，不斷有新的城市加入"松綁限購"的行列。截至7月30日，國內46個限購城市中，已有22個城市明文取消限購或在操作上放松限購的執行，接近限購城市的一半。





廈門

合肥









廈門

2014年7月10日







34%









  合肥







12.3













14.7















福州







南昌

1-6月供求比













成都











20.3





233%





  備註：1、供求比(供求比=當期供應量/當期成交量)：在0.8-1.2之間較為平衡，高於1.2市場呈現供過於求，低於0.8則為供不應求；

  2、庫存消化周期(消化周期=存量/前三月月均成交量) ：一年左右較為平衡，高於18個月呈現供過於求，低於6個月則供不應求。

數據來源：CRIC

下一步將松動城市的判斷



  第一，三類城市預計會馬上取消/松綁限購。首先，是沈陽、青島、大連、哈爾濱等庫存壓力比較大的城市。這類城市市場已呈嚴重供應過剩。如沈陽、青島上半年供求比均1.4，持續上升，其庫存消化周期均超過兩年，進入高危區。如果不取消限購，這些城市很可能步入寧波、杭州後塵，從潛在的供應過剩區域轉化為實質性的風險城市。不像寧波、杭州等老牌城市，這些城市經歷的繁榮期相對較短，仍處於青春期，取消限購預將取得顯著效果。值得一提的是，沈陽之前有過一次短暫的取消限購嘗試，這次跟進預計會較快。其次，是西寧、蘭州、銀川中西部省會城市。這些區域性中心城市，對於吸收本省城鎮化人口的作用顯著，本身沒有必要執行嚴格的限購。最後，是浙江和華南的三線城市。在浙江，杭州、寧波等二線城市都已經取消限購的背景下，加上本身執行就不嚴格，舟山、紹興、臺州、金華等三線城市實際已無執行限購的必要。華南的三線城市如佛山，供求關系壓力比較大，預計也將松綁限購。

  第二，部分城市預計結構性松綁。主要是庫存壓力不大的城市，如合肥、長沙、南京、鄭州、昆明。從庫存消化周期看，合肥分別隻有6個月，供不應求；長沙、南京分別為14.7個月、11.4個月，風險相對溫和。這些城市對取消限購並無緊迫感。但由於中心城區存量土地資源趨緊，同時有加快城鎮化的需求，這些城市不排除結構性的松動，比如，中心城區繼續執行，郊區縣則松動/取消限購。

  第三，一線城市限購政策短期內難松動，但最終退出也隻是時間問題。一線城市的限購是否放開更具標桿性意義，因此短期內難放松。從中央政府的角度來看，一線城市若是放開限購很可能成為一個"信號"，引發輿論對政府是否"救市"的探討，影響購房者和房企的心態，繼而使得房價產生大幅波動。但從中長期來看，本屆政府倡導的是讓市場代替行政進行調節，因此取消所有城市的限購將是大勢所趨。另外，三亞作為國際旅遊城市，限購取消與否影響不大，但有必要取消針對外地人的購房限制。

表3：截止2014.7.30限購政策還沒有變化的城市(26個)



  能級





限購政策沒有變化的城市

2.1



















西安

73%





  深圳

衢州



686





  哈爾濱





  沈陽





  大連











  太原

石傢莊



  鄭州





  青島





  南京

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同比



能級



  長沙



1

  銀川

  此前，住建部便已表態"我國對於不同地區、不同情況提出瞭分類調控的原則，至於是否取消限購由地方政府自行判斷"。因此，我們認為，越來越多的二線城市將陸續松綁限購，一些供應嚴重過剩的城市如沈陽、青島、大連等的限購可能立即放開。

  更多二三線城市預計將陸續放松限購

  蘭州





  昆明











三四線





  舟山

杭州



  紹興







貴陽



  金華





  珠海





  佛山





  三亞







數據來源：CRIC調研

表4：部分仍在執行限購城市的供求比和庫存消化周期





城市





杭州



2014年7月29日







6月供求比





1-6月供求比





2013年供求比

12.8



6月底存量(萬平米)



寧波







消化周期(月)

2014年7月23日



同比









表1：7月取消/松綁限購的城市

2.7



武漢

1.4

2014年7月26日



1.3











1.4

2014年7月29日









69%





青島





1.6





1.4





1.2





1680











天津





28%





長春









  截至7月30日，國內46個限購城市中，已有呼和浩特、濟南、海口、福州等22個城市調整限購，僅在7月就有18個。另外，沈陽、鄭州、南京、蘭州和金華等城市也有傳言松綁限購。







1.1











24%





19.2











長沙





1.5





1.1



0.9

1.1





1303











2014年7月29日





28.2





0.9





2.4

  從已放松或取消限購城市的特征看：





2014年7月24日



1.1

4%



  已放松/取消限購的城市供應普遍過剩。從供求比看，除個別城市，大部分放松/取消限購的城市上半年供求比高於1.2，寧波、杭州等個別風險較大的城市供求比接近2。從庫存積壓看，放松/取消限購的城市普遍超過一年均衡線，寧波、杭州、福州甚至接近兩年高危線。





44%

1.1



11.4





100%





578





1.6



  已放松或取消限購城市的特點

濟南

1.8



0.9





483





1%





2014年7月22日

供求比



33%





數據來源：CRIC

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